L’inquilino non paga il fitto: che fare?

 

Il problema è serio e va affrontato con dovizia per sfrattare i morosi
pubblicato il 04 Marzo 2019, 09:24
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In Italia (quasi) tutti sono proprietari almeno di una casa e qualcuno lo è anche di due o più. Il motivo è semplice: l’economia nazionale si basa, anche, sul “mattone”, da sempre luogo sicuro di investimento per chi, come gli Italiani, sono ritenuti, a torto o ragione, un popolo di risparmiatori.
La “prima casa” è solitamente occupata dal proprietario, l’altra o le altre sono date in locazione, istituto che è “croce e delizia” dei proprietari di casa e che comporta, come vedremo, l’ipotesi -neppure così remota- che l’inquilino non paghi l’affitto. Cosa fare? Mandarlo via, ovviamente. Ma la cosa non è poi così semplice.
Sia chiaro che qui tratteremo esclusivamente dell’ipotesi in cui il contratto di fitto sia stato stipulato per iscritto e registrato.
In primo luogo va chiarito che la morosità scatta non solo quando l’inquilino non paga il vero e proprio canone di affitto così come stabilito nel contratto, ma anche quando a non essere pagati sono i cosiddetti “oneri accessori”, ad esempio le spese condominiali o le spese di ordinaria amministrazione a carico del conduttore ma anticipate dal locatore.
In quest’ultimo caso, pero, lo sfratto è possibile solo se per la locazione uso abitativo, l’ammontare dell’inadempimento è superiore a due mensilità di canone e per la locazione ad uso commerciale, l’inadempimento è tale da rompere l’equilibrio del contratto.
Per quanto riguarda, invece, il mancato pagamento dei canoni va fatto un distinguo ulteriore: per le locazioni ad uso abitativo, basta anche una sola mensilità non pagata, ma l’inadempimento deve protrarsi per almeno 20 giorni. Il procedimento di sfratto, quindi, può essere azionato solo a partire dal ventunesimo giorno successivo a quello in cui il pagamento doveva avvenire. Per le locazioni ad uso commerciale, occorre valutare l’interesse concreto del locatore (da valutarsi caso per caso) e ai principi di buona fede contrattuale.
Andiamo nel dettaglio.
Si inizia con la cosiddetta “messa in mora”: se l’inquilino è in ritardo di almeno 20 giorni nel pagamento del canone di locazione, il proprietario di casa gli può inviare una diffida scritta tramite raccomandata a/r avvisandolo che, se non paga, provvederà a sciogliere il contratto, avviando una causa per procedere allo sfratto. Questo tipo di causa si svolge in modo più semplice e veloce rispetto alle cause ordinarie.
Se la raccomandata non sortisce l’effetto voluto in quando l’inquilino non ha inteso procedere alla sanatoria della sua morosità, il proprietario di casa deve dare incarico ad un avvocato perché questi rediga un ricorso per citare in giudizio l’inquilino. A quest’ultimo viene notificato il ricorso con la fissazione di un’udienza alla quale è citato a comparire davanti al giudice e questi, se il debito c’è ancora (la formula sacramentale è che “la morosità persiste”), convalida lo sfratto e ordina all’inquilino di lasciare l’appartamento e di versare i canoni non ancora pagati.
A questo punto, l’inquilino può chiedere al giudice di concedergli un termine di 90 giorni (il cosiddetto termine di grazia) che gli serviranno per trovare i soldi per pagare.
Il termine di grazia non opera nelle locazioni ad uso non abitativo (quelle commerciali, per intenderci) e lo sfratto può avvenire solo quando l’adempimento è grave. È il giudice è stabilirlo, a seconda del caso concreto, valutando l’immobile e l’entità del canone.
Il locatore notifica, quindi, al conduttore la citazione per la convalida con cui lo invita a comparire nell’udienza indicata nella citazione stessa, avvertendolo che se non compare o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto.
È fondamentale che il proprietario di casa compaia in udienza, ovviamente con l’ausilio di un avvocato, in quanto, nel caso contrario, la procedura decade.
Nell’ipotesi in cui, invece, a non presentarsi in udienza è l’inquilino oppure questi compare ma non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e, con ordinanza in calce alla citazione (cioè sotto l’atto), appone la formula esecutiva. Intima al conduttore, cioè, di abbandonare l’immobile e fissa un termine per procedere all’esecuzione forzata per il rilascio (non è mai un termine più breve di un mese). Con lo stesso provvedimento, il giudice ordina al conduttore di pagare tutte le mensilità arretrate con gli interessi e le spese legali.
A questo punto per operare esecutivamente lo sfratto, l’avvocato del proprietario di casa deve redigere e notificare all’inquilino moroso il precetto, ovvero l’atto con cui all’inquilino viene “ricordato” che deve abbandonare l’immobile entro 10 giorni, avvisandolo che, in caso contrario, si procederà ad esecuzione forzata.
Trascorsi 10 giorni dalla notifica del precetto (non da quando è stato redatto, ma da quando è stato materialmente notificato nelle mani dell’inquilino), nell’ipotesi in cui il “moroso” non provvedere ad andare via di sua spontanea volontà si ricorre alla soluzione estrema, ovvero alla “monitoria di sgombero“.
È questo l’atto con il quale l’ufficiale giudiziario del tribunale notifica al moroso che in una precisa data, ad una precisa ora, egli si recherà presso l’immobile per eseguire coattivamente lo sfratto, eventualmente con l’assistenza della forza pubblica.
Se l’inquilino non si fa trovare in casa, l’ufficiale giudiziario chiede l’autorizzazione al tribunale di rompere lucchetti e serrature per rimettere il locatore nel possesso del proprio immobile, con l’intervento di un fabbro e a spese del padrone di casa.
Infine, l’ufficiale giudiziario redige il “verbale di rilascio immobile” in cui verbalizza l’avvenuto sfratto.
Nell’ipotesi in cui nell’appartamento fossero presenti beni di proprietà dell’inquilino moroso, l’ufficiale redige un inventario, nominando il proprietario custode e responsabile. Se l’inquilino non viene a ritirare tali beni, ferma restando la responsabilità del locatore, è sempre quest’ultimo a dover provvedere allo sgombero a proprie spese, disponendone la custodia presso altro luogo (anche in questo caso, a proprie spese).
Per completezza, tornando alla procedura che si instaura prima dell’intervento dell’ufficiale giudiziario, è opportuno segnalare che la morosità può essere sanata per non più di quattro volte complessivamente in quattro anni; il termine per la sanatoria è di centoventi giorni il conduttore non adempie per un tempo di due mesi a causa delle sue precarie condizioni economiche insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi e comprovate condizioni di difficoltà.
Quando pronuncia lo sfratto per morosità, il giudice con separato decreto d’ingiunzione(immediatamente esecutivo e contro il quale è possibile opporsi) intima il pagamento dei canoni scaduti e in scadenza fino all’esecuzione dello sfratto e per le spese relative all’intimazione. Tale decreto ingiuntivo, così come la convalida di sfratto per morosità, nel momento in cui non si può più impugnare, acquista l’efficacia di una sentenza definitiva.
L’ordinanza con cui in giudice convalida lo sfratto contiene anche la condanna dell’intimato al rimborso delle spese legali sostenute dal locatore per gli atti del procedimento.

avv. Massimiliano Madio
[email protected]
www.studiolegalemadio.it

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Un Commento a: L’inquilino non paga il fitto: che fare?

  1. Teresa

    Marzo 4th, 2019

    Interpellando un avvocato mi ha chiesto dalle euro 1.500 alle 2.000 euro fra suo compenso e anticipo di spese. Che queste ultime non riavro mai.

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